套路多多，购房纠纷如何“有效维权” ？******
人民网记者 孙红丽
近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子 ，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身 的权益？
被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办？
近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失 。
在消费者购买一手房 的时候 ，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介 。有 的开发商还会草拟类似“售楼书、广告 、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款。那么 ，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力？
中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行 ，则构成违约。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力 。
“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也是合同 的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任。
根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件的，构成要约。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约 。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图 、小区平面图等宣传资料 ，或是通话录音、现场录音录像 、聊天记录等 。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。
实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时 ，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项 。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平 的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱 ，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。
不得不选 的捆绑装修 ，真 的合理吗 ？
在一些地区新房限价 的背景下 ，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式 ，变相进行组合销售 。
去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房 。打算交定金时 ，销售人员告知 ，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱 ，否则房子就无法购买 。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明 的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为 。
虽然拥有拒绝的权利，但是实践中 ，面对不接受就不购房的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办 ？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的 ，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示。
姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还 是有所欠缺 。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同是有效 的。
对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议 ，购房者若购买捆绑装修的房子 ，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任 。
精装修货不对板 ，如何解决？
2020年9月 ，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题 。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空 的 。
精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权 ？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种 是严重 的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重 的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任 。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称 ，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方 的权利义务 。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释 ，也就是要做出有利于消费者的解释。
姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响 ，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不 是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送 的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约 。
《了不起的决心》：打开一扇感知中国的窗******
作者 ：田维钢（中国传媒大学电视学院教授、博士生导师）；宋文植（中国传媒大学电视学院研究生）
十年一顾 ，沧桑巨变 。近期CGTN推出 的四集系列纪录片《了不起 的决心》通过新颖的主题设置、国际化的传播语态、生动的人物故事 ，展现了中国在过去十年里 的巨变 ，并深入地分析了巨变背后的原因，引发了海内外受众的热烈反响。该片主要由Z世代年轻人组成主创团队，历时一年策划制作 ，行程四万公里 ，以英、法 、阿 、俄、西 、德、葡、印地语等共15种语言版本，用一种新的思路和打开方式讲述着不一样的中国故事。其中既有现场真实记录，又有理性分析思考，用专业影像让世界读懂中国 的十年蝶变之道 ，在中国踏上新征程之际 ，为全球受众打开了一扇感知中国 的窗 。
一直以来，以“真实性”为本质特征 的纪录片 ，是国际传播中的“文化硬通货”，被认为是传播中国声音、讲好中国故事 的有效载体。而有些国际传播纪录片因过于注重国家形象 的自塑，而忽视了海外观众尤其是年轻观众 的兴趣取向 ，从而导致传播效果打了折扣 。纪录片《了不起 的决心》通过“酷”“钱”“暖”“未来”四个新颖 的主题设置 ，每一集以个人故事为主导，用时代做注脚 ，既能涵盖这十几个方面的突出成就 ，又易于海外受众理解。
纪录片将厚重的中华文化底蕴及其所塑造 的生活方式与思维观念，落实到当代青年人 的体验与感受之中 。用镜头记录下一个个传统文化重焕新生的瞬间 ，折射出过去十年里年青一代人心中逐渐树立起的文化自信 。在《了不起 的决心》中，纪录片并未堆砌展示中国文化的符号意义，而 是立足当下 ，将视角聚焦于那些被历史文化感召并将其传承发扬的年轻人身上。片中的中国青年不仅理解传统文化之美 ，还在思考如何让它生生不息。纪录片团队和河南博物院华夏古乐团共同策划了“古乐还原辛弃疾经典”，复原失传数百年的《破阵子》词牌曲调演奏和吟唱方式 ，并用MV 的形式向世界展现宋词之美和辛弃疾所代表 的中国家国情怀 ，在海外取得了超过百万的点击量 。
党的十八大以来，中国在经济、文化 、科技等各方面阔步前行 ，取得了令世界瞩目的成就 ，如何解释这些变化背后的原因，成为中国媒体 的重要任务 。《了不起的决心》没有延续传统政论片的宏大叙事和成就巡礼，而 是以类似科普片 的类型化包装，思辨性 的话语方式 ，带领观众从深圳到合肥再到鄂尔多斯一路北上 ，由表及里地分析中国十年发展路上每个奇迹背后的治国理念。纪录片的思辨性语态 ，体现在向观众抛出问题，并带领观众抽丝剥茧地分析问题，解决问题。创作者试图带领观众一同探究“中国是如何应对文化、经济、发展等发展挑战 的”的问题，以24组生动具体 的人物故事诠释国家战略，使原本复杂 的政策性问题变得通俗易懂 。比如创作者从“光”出发，揭秘激光雷达和自动驾驶背后 的极客生活 ，了解量子纠缠背后的女工程师们和那座迅速崛起 的中部城市 ；从“温暖”入手，跟踪记录两个脊髓性肌肉萎缩症患者家庭从绝望到希望的全过程 ；着眼“未来” ，记录沙特人感受中国物流极致体验的故事 ，讲述“巴西设计” 的“中国制造”产生 的过程 。这种基于人类命运共同体理念 ，向世界观众阐述中国高速发展背后的中国智慧 ，给海外观众留下了深刻印象。
海外传播纪录片不仅应发挥国家会客厅维度 的严肃效能 ，同时还应顾及观赏、审美等功能。在融媒体时代，纪录片应适应移动互联网的传播特点 ，创新方法与策略，让世界看到中国纪录片 ，看懂中国纪录片，更喜欢中国纪录片 ，用精品力作向世界展示一个真实 、立体、全面的中国 。《了不起的决心》运用创意化、轻量化的视听语言 ，中和了纪录片原本的严肃气质 ，更加契合当下年轻网络受众的接受心理。在视听风格上，该片呈现出一种短视频 的气质：充满节奏感与力量感 的混剪，震撼 的穿越航拍长镜头 ，活泼灵动 的逐帧动画 ，创作者通过视听技巧的创意构思，为观众打造出一场视听盛宴 。片中的人物也被这种影像风格赋予了一种潮酷气质，让受众感受到新时代中国人 的蓬勃朝气。
总而言之，在全球化发展的今天，纪实影像作为一种反映人类社会生活 的综合艺术以及文化传播 的形式，成为世界文化沟通 的桥梁 。纪录片《了不起 的决心》运用新鲜 的视角 、独特的风格、真实的笔触，用纪实影像呈现时间维度中中国动态发展 的过程 ，审视中国人积极进取的社会实践，激发海外受众 的心理共鸣，不失为一次纪录片海外传播 的范例 。
《光明日报》（ 2022年12月21日 15版）
